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住宅控除(住宅ローン控除)を受ける条件や確定申告・年末調整について

住宅控除(住宅ローン控除)を受ける条件や確定申告・年末調整について

個人が住宅の取得やリフォームなどを行った際に利用できる制度に、「住宅控除(住宅ローン控除)」があります。
住宅控除を利用するにはいくつかの条件があり、確定申告や年末調整での申請が必要です。
今回の記事は、住宅控除の計算方法や対象となる条件、確定申告や年末調整に関する情報を紹介します。
お得な制度ですので活用できるように、ぜひ参考にしてみてくださいね。

1.住宅控除(住宅ローン控除)とは?

住宅控除(住宅ローン控除)は、正式を「住宅借入金等特別控除」といいます。
個人が住宅ローンを借り入れて家屋の購入や増改築などをした際に、所得税額や個人住民税額から一定額が控除される制度です。
条件に該当すれば、通常は最長10年間、特例が適用された場合は13年間控除を受けられます。

1-1.住宅控除の計算方法

住宅控除はどのように計算するのでしょうか。
入居〜10年目と11年〜13年目の計算方法について紹介します。

1-1-1.入居〜10年目

住宅控除額は、基本的に年末のローン残高に1%をかけて計算します。
住宅の種類によって、控除額の上限は異なります。

【新築住宅(消費税10%適用)】
・住宅ローン控除額(年間・上限40万円)=住宅ローン残高(上限4,000万円)×1%

認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)の場合は、控除額の上限は50万円。
住宅ローン残高の上限は5,000万円です。

【中古住宅の個人間売買の場合(消費税非課税)】
・住宅ローン控除額(年間・上限20万円)=住宅ローン残高(上限2,000万円)×1%

認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)の場合は、控除額の上限は30万円。
住宅ローン残高の上限は3,000万円です。

1-1-2.11年〜13年目

2020年12月31日までの間で、消費税率10%の適用を受ける住宅を取得した場合に限り11年~13年目の住宅控除を受けることができます。
11年〜13年目は、以下の計算方法で少ない方の金額が控除額となります(3年間の最大控除額は80万円)。

  • ・住宅ローン控除額(年間・上限50万円)=住宅ローンの年末残高(上限5,000万円)×1%
  • ・住宅ローン控除額(年間・上限33.33万円)=建物の取得価格×2%÷3

2.住宅控除が対象となる条件

住宅控除を受けるには、いくつかの条件があります。
対象者・対象ローン・対象物件について、代表的な条件を紹介します。

2-1.対象者

住宅控除の対象者は、住宅ローンを借り入れて居住用として住宅を取得した人が対象です。
別荘や賃貸物件として他人に貸すことを目的とした住宅は、住宅控除の対象になりません。
他にも、対象者の条件には、以下のようなものがあります。

1. 新築物件なら住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に居住していること
 中古物件なら売買契約日または所有権移転の登記日
2.入居から控除適用を受ける年末(12月31日)まで居住していること
3.合計所得金額が3000万円以下であること

2-2.対象ローン

住宅控除の対象となる住宅ローンは、銀行や信用金庫などの金融機関、住宅金融支援機構などからの借入金のことです。
勤務先からの借入金も対象となりますが、0.2%以上の利率であるなど一定条件があります。
当然無利子での場合も対象外です。
親族や知人からの借入金は住宅控除の対象になりません。
他にも、返済期間が10年以上あることが対象ローンの条件となっています。

2-3.対象物件

住宅控除の対象となる物件は、新築・中古・増改築などのそれぞれに以下のような条件があります。

【新築住宅の場合】
1.住宅の登記上の床面積が50㎡以上であること
2.店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること

【中古住宅の場合】
1.住宅の登記上の床面積が50㎡以上であること
2.店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
3.建築後に使用されたことがあること
4.以下のいずれかの条件を満たすこと
・木造は建築から20年以内であること(マンションなどの耐火建築物は建築から25年以内)
・上記の築年数を超えている場合は、新耐震基準を満たしている・既存住宅売買瑕疵保険に加入している・入居までに耐震工事、耐震改修工事が完了しているなどの条件を満たしていること

【増改築などの場合】
1.住宅の登記上の床面積が50㎡以上であること
2.店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
3.工事費用が100万円以上であること
4.マンションの専有部分の床、階段または壁の1/2以上について行う一定の修繕・模様替えの工事であること
5.家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事であること
6.以下のいずれかの工事に該当すること
・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕・模様替えの工事
・耐震改修工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事

3.入居初年度『確定申告』書き方・必要書類

住宅控除を受けるには、入居初年度の確定申告が必要です。
確定申告の書き方や必要書類などをチェックしておきましょう。

3-1.確定申告はいつ?

会社員など給与所得者が住宅控除を受けるには、住宅に入居した年の翌年1月1日〜3月15日までに確定申告を行います。
毎年確定申告の義務がある個人事業主などは、通常の確定申告期間の2月16日~3月15日までに行いましょう。
確定申告後、1ヵ月程度で指定した金融機関の口座に税金が返還されます。

3-2.どこでするの?

確定申告書は、税務署の窓口や国税庁のホームページから入手できます。
確定申告書を入手して必要事項を記載したら、住んでいる地域の税務署に持参または郵送して提出します。
国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」で作成して、国税電子申告・納税システム「e-Tax」を使って提出することも可能です。

3-3.必要書類は?

住宅控除の確定申告手続きには、以下の書類が必要です。

  • ・確定申告書AまたはB
  • ・本人確認書類(マイナンバーカードなど)
  • ・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • ・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
  • ・土地・建物の登記事項証明書
  • ・住民票の写し
  • ・請負契約書の写しまたは売買契約書の写し
  • ・源泉徴収票(給与所得者の場合)
  • ・耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し(中古住宅の場合)
  • ・認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の認定通知書の写し(優良物件などの場合)

3-4.書き方は?

住宅控除の確定申告の書き方は、国税庁のホームページで紹介されています。

【給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の記載例】
給与所得者が確定申告を行う際の書き方例です。
国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーで入力例も確認できます。

【所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き(確定申告書A用)】
<参照P26>
会社員やアルバイトなどの給与所得者は、確定申告書Aを使用します。
申告手続きの流れや住宅借入金等特別控除の申告書の書き方、添付する書類などが紹介されています。

【所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き(確定申告書B用)】
<参照P26>
申告書Bは、所得の種類にかかわらず誰でも使用できる申告書です。
個人事業主などは、確定申告書Bを使用しましょう。
申告手続きの流れや住宅借入金等特別控除の申告書の書き方などが紹介されています。

詳しくはこちら↓
国税庁「令和2年分の確定申告に関する手引き等」

4.入居2年目以降『年末調整』必要書類・注意点

入居2年目以降、給与所得者は年末調整で住宅控除を受けることができます。
必要書類や注意点などをチェックしてみましょう。

4-1.どこでするの?

入居2年目以降は年末調整の際に配布された用紙に必要書類を添付し、勤務先に提出すれば住宅控除を受けられます。

4-2.必要書類は?

年末調整で住宅控除を受けるには、以下の書類が必要です。

1.「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
 入居初年度の確定申告後、10月頃に税務署から送られてきます。
2.住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(残高証明書)          
 住宅ローンを借り入れた金融機関から、毎年10月頃に送られてきます。

4-3.注意点

年末調整で住宅控除を受ける際の注意点を紹介します。

4-3-1.書類をなくさないように保管

「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、住宅控除が受けられる年数分まとめて送付されます。
例えば、住宅控除を13年間受けられる場合は、確定申告した年を除く12年分(計12枚)が送られてきます。
紛失した場合は、税務署で再発行の手続きが必要です。
毎年1枚ずつ提出するので、書類はなくさないように大切に保管しましょう。

4-3-2.年末調整を忘れたら確定申告が必要

年末調整は、勤務先から源泉徴収票を発行される前で1月31日以前なら修正ができる可能性があります。
住宅控除の申請を忘れた場合は、勤務先に年末調整の修正をお願いしましょう。
源泉徴収票発行後で2月1日以降の場合は、勤務先で年末調整の修正はできません。
その場合は、自分で確定申告を行いましょう。
5年以内であれば、さかのぼって住宅控除の確定申告ができます。

4-3-3.繰上げ返済・借り換えをしたら書類再発行

金融機関から送られてくる「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、9月末時点の残高を基準としています。
そのため、10月以降に住宅ローンの繰上げ返済・借り換えをすると、「住宅ローンの年末残高証明書」に記載されている残高と実際の残高が異なるケースがあります。
残高が異なる場合は、金融機関で書類を再発行してもらいましょう。
年末調整に書類が間に合わなかった場合は、自分で確定申告をしなければなりません。

2021年以降〜2022年12月31日までに入居しても住宅控除が適用される!

2019年10月の消費税増税に伴い、控除期間が3年間延長される特例が実施されています。
特例の対象は、消費税率10%が適用される住宅の取得をして、2019年10月〜2020年12月31日までに入居した場合となっていました。
しかし、令和3年度税制改正によって特例が延長され、2021年以降〜2022年12月31日まで(新築住宅の場合は9月末、分譲住宅・中古住宅は11月末までに契約をして)に入居しても住宅控除の期間延長が適用されます。
さらに、この特例の延長期間中は面積要件が拡充され、40㎡以上〜50㎡未満の場合で合計所得金額1,000万円以下の人も対象です。
特例によって条件が緩和されていることから、住宅控除を利用できる対象者も広がっています。
住宅控除を利用したい人は、最寄りの税務署に相談してみましょう。

まとめ

  • ・個人が住宅ローンを借り入れて家屋の購入や増改築などをしたときに、所得税や住民税から一定額が控除される制度です。
  • ・住宅控除の計算方法は、入居〜10年目は【住宅ローン控除額=住宅ローン残高×1%】11年~13年目は【住宅ローンの年末残高×1%】または【建物の取得価格×2%÷3】
  • ・住宅控除を受けるには、対象者・対象ローン・対象物件の条件を満たす必要がある
  • ・給与所得者は入居初年度は確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で住宅控除を受けられる
  • ・2022年12月31日までの入居で、住宅控除の特例が適用される

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